Inleiding
Om te bepalen welke ruimtelijke ontwikkelingen in Haarlem gewenst zijn, is het van belang een visie op de stad en een ontwikkelstrategie voor de verschillende projecten te hebben. De Woonvisie 2012-2016 (2012/220951) en de Nota Grondbeleid (2013/74991) geven de kaders waarbinnen ruimtelijke ontwikkelingen tot stand kunnen komen. De Nota Grondprijzen 2016-2017 (2016/234131) laat zien hoe de grondprijzen worden vastgesteld. Leidende thema’s in de Nota Grondprijzen zijn actualiseren, versimpelen, verzakelijken en transparantie. Met de in 2016 geactualiseerde nota grondprijzen zijn de grondprijzen marktconform gemaakt en is door een betere differentiatie van prijzen voor woningtypes en categorieën een betere aansluiting op de marktsituatie verkregen. Ook zijn de regels voor grondprijzen niet-woningbouw meer in lijn gebracht met de vraag en behoeften vanuit de markt.
Door de veranderende rol van de gemeente en de gewijzigde marktsituatie ontstaan nieuwe samenwerkingsverbanden en een andere werkwijze. Bij vaststelling van de Nota Grondbeleid heeft Haarlem de voorkeur gegeven aan een facilitaire productie rol; deze past goed bij een zich terugtrekkende overheid en levert de minste risico’s op. Soms vereisen de marktomstandigheden, de locatie of het onderwerp een meer actieve (en meer risicovolle) rol. Als de gemeente kiest voor een actieve rol wordt een grondexploitatie geopend.
Ontwikkelingen 2016
Samenvatting
In 2016 zijn er veel positieve ontwikkelingen op het gebied van de grondexploitaties te melden. Zo zijn zowel de boekwaarde van de projecten als de voorziening toekomstige verliezen substantieel en boven verwachting afgebouwd. Het resultaat van de grondexploitaties op netto contante waarde is verbeterd van een negatief resultaat naar een positief resultaat. In 2016 is ook weer sterk ingezet op het versnellen van grondverkopen en het tenderen van locaties. Hierdoor zijn meer opbrengsten gerealiseerd dan begroot. Daarnaast zijn de kosten lager uitgevallen dan geraamd. Ook de wijziging van de rente en verdisconteringsvoet hebben een positief effect gehad op het resultaat van de grondexploitaties. Het lange termijn doel is om de reserve grondexploitaties weer op niveau te brengen om ook in de toekomst, waar nodig, een actieve rol in de stedelijke vernieuwing te kunnen blijven spelen.
Wijzigingen BBV
De regelgeving Besluit begroting en verantwoording (BBV) is van invloed op de ramingen binnen de grondexploitaties en daarmee op het exploitatieresultaat. Conform de regelgeving is met ingang van 1 januari 2016 de toegerekende rente verlaagd van 4% naar 2,8%. De disconteringsvoet, die wordt gebruikt voor het bepalen van de winstverwachting op contante waarde, is verlaagd van 4% naar 2%.
Vennootschapsbelasting
Overheden zijn per 1 januari 2016 belastingplichtig over ‘ondernemersactiviteiten’. Grondexploitaties vallen binnen deze categorie. De consequenties van deze vennootschapsbelasting zijn onderzocht. In samenwerking met PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. wordt bekeken of de aannames inzake de vennootschapsbelasting voor de grondexploitaties verdedigbaar zijn.
Financiële resultaten van de grondexploitaties in 2016
Verbetering winstverwachting
Het resultaat van een grondexploitatie wordt bepaald door het verschil tussen de totale kosten en opbrengsten over de totale planperiode. Om inzicht te krijgen in de winstverwachting worden de toekomstige opbrengsten en kosten contant gemaakt (NCW-methode) tegen een disconteringsvoet van 2%. Onderstaande tabel geeft de ontwikkeling van de NCW weer.
Resultaat grondexploitaties (NCW) en ontwikkeling verliesvoorziening | NCW | Verlies voorziening | Mutatie | NCW | Verlies voorziening | Mutatie verliesvoorziening |
Centrum | ||||||
163 Raaks 3de fase | -10.933 | 0 | -311.619 | -322.552 | 0 | 0 |
Subtotaal | -10.933 | 0 | -311.619 | -322.552 | 0 | 0 |
Noord | ||||||
017 Ripperda | -3.410.025 | 0 | -333.982 | -3.744.007 | 0 | 0 |
079 Deliterrein | 2.029.212 | 2.029.212 | -192.514 | 1.836.699 | 1.836.699 | 192.514 |
157 Badmintonpad | 2.995.676 | 2.995.676 | 76.968 | 3.072.644 | 3.072.644 | -76.968 |
Subtotaal | 1.614.863 | 5.024.888 | -449.528 | 1.165.335 | 4.909.342 | 115.546 |
Oost | ||||||
005 Waarderpolder Noordkop | 3.932.471 | 3.932.471 | 580.018 | 4.512.488 | 4.512.488 | -580.018 |
007 Waarderpolder Waarderveld | -2.243.272 | 0 | 40.963 | -2.202.309 | 0 | 0 |
010 Waarderpolder Minckelersweg e.o. | -151.867 | 0 | -632.574 | -784.441 | 0 | 0 |
091 DSK | -1.563.877 | 0 | -340.704 | -1.904.581 | 0 | 0 |
094 Waarderpolder Oudeweg 28/30 | -10.478 | 0 | 9.504 | -974 | 0 | 0 |
115 Waarderpolder Laan van Decima | -930.522 | 0 | -97.734 | -1.028.257 | 0 | 0 |
142 Slachthuisterrein | 1.525.680 | 1.525.680 | -1.824.341 | -298.661 | 0 | 1.525.680 |
159 Scheepmakerskwartier fase 2 | 461.097 | 461.097 | -359.285 | 101.812 | 101.812 | 359.285 |
Subtotaal | 1.019.231 | 5.919.247 | -2.624.153 | -1.604.922 | 4.614.300 | 1.304.948 |
Schalkwijk | ||||||
036 Schalkwijk Europawijk-Zuid | -285.029 | 0 | 59.414 | -225.615 | 0 | 0 |
037,162 Schalkwijk Entree Oost en West | -12.021.022 | 0 | -2.326.691 | -14.347.712 | 0 | 0 |
042 Schalkwijk Aziëweg | 7.480.023 | 7.480.023 | -556.065 | 6.923.958 | 6.923.958 | 556.065 |
043 Schalkwijk Meerwijk-Centrum | 6.037.600 | 6.037.600 | 246.767 | 6.284.367 | 6.284.367 | -246.767 |
161 Schalkstad Florida,Andal,Nice | -396.268 | 0 | 385.485 | -10.783 | 0 | 0 |
164 Poort van Boerhaave | 0 | 0 | -787.007 | -787.007 | 0 | 0 |
Subtotaal | 815.303 | 13.517.623 | -2.978.096 | -2.162.793 | 13.208.325 | 309.297 |
Totaal | 3.438.464 | 24.461.759 | -6.363.396 | -2.924.932 | 22.731.968 | 1.729.791 |
Het resultaat van de grondexploitaties op netto contante waarde is met € 6,4 miljoen verbeterd. Dit is grotendeels het gevolg van de wijzing van de rentevoet en het verdisconteringspercentage (€ 2,8 miljoen). Andere verbeteringen zijn: het vervallen van de verliesvoorziening Slachthuisterrein, de sneller gerealiseerde grondopbrengsten in project de Entree, het openen van de grondexploitatie Poort van Boerhave en een hoger geraamde grondopbrengst binnen de grondexploitatie Aziëweg als gevolg van de gunstige markt.
De grondexploitaties Meerwijk-Centrum, Schalkstad en Minckelersweg zijn verslechterd. Dit wordt gecompenseerd door een verbetering van het resultaat van de grondexploitaties Raaks, Ripperda, Deli, Scheepmakerskwartier en DSK.
Belangrijkste ontwikkelingen in de grondexploitaties in 2016
Stadsdeel Schalkwijk
Europawijk-Zuid
Pré Wonen is conform de planning gestart met de bouw van 84 woningen aan de Italiëlaan. De benodigde gemeentegrond is geleverd.
Aziëweg
De bouwkavels voor toren 1 en 2 zijn geleverd, de bouw van de 122 woningen is medio 2016 gestart. De verkoop van kavel 3 en 4, die ook in 2016 gepland stond, wordt voorbereid. De raad geeft de voorkeur aan een ondergrondse parkeervoorziening. Het bestemmingplan wordt te zijner tijd aangepast op basis van het bouwplan.
Entree
Het project Entree Oost, dat bestaat uit de bouw van circa 400 woningen in tien deelfasen, is gestart. Er stond een bouwfase gepland voor 2016. Uiteindelijk is er grond voor twee bouwfasen geleverd.
Meerwijk
Conform de planning is de bouw van 32 woningen aan de Bernadottelaan/Stresssemanlaan in 2016 gestart.
Poort van Boerhave
De verkoop van de bouwkavels wordt voorbereid. Zoals gepland zijn in 2016 de stedenbouwkundige uitgangspunten vastgesteld en is de grondexploitatie geopend.
Brusselstraat/Stockholmstraat
De verkoop van deze zelfbouwlocatie is in voorbereiding.
Schalkstad
Het bestemmingsplan is vastgesteld. De tender voor de ontwikkeling van woningen, commerciële ruimte, parkeergarage en de inrichting van de openbare ruimte op het Floridaplein is in 2016 gestart. De definitieve gunning staat gepland voor het tweede kwartaal van 2017. De gemeente en de ontwikkelaars werken aan de contractvorming voor de realisatie van een bioscoop en uitbreiding van het winkelblok aan de Nice-passage.
Stadsdeel Oost
Waarderpolder Noordkop
Er hebben meer kavelverkopen plaatsgevonden dan gepland. Deze grondexploitatie draagt naar rato een deel van de kosten van de Industriehavenbrug. Per 2016 was nog het uitgangspunt dat alleen de grondexploitatie Minckelersweg deze kosten zou dragen. De Noordkop draagt € 615.000 van de kosten. Het geraamde resultaat van de grondexploitatie Noordkop is afgenomen tot circa € 4,5 miljoen negatief.
Waarderpolder Waarderveld
Het geraamde resultaat van deze grondexploitatie blijft ongeveer gelijk ondanks het naar rato dragen van de kosten van de Industriehavenbrug. Deze stijging van de kosten wordt met name gecompenseerd door de aangepaste disconteringsvoet.
Waarderpolder Minckelersweg
De voorbereidingsfase voor de realisatie van de Industriehavenbrug heeft in 2016 plaatsgevonden. De grondexploitatie zal naar rato de kosten van deze brug dragen, waar er voorheen van was uitgegaan dat deze grondexploitatie als enige grondexploitatie een deel van de kosten van de brug zou dragen. Het geraamde resultaat van deze grondexploitatie neemt toe tot circa € 0,8 miljoen.
Waarderpolder Oudeweg
Ondanks een geringe niet voorziene verkoop van grond, blijft het resultaat van deze grondexploitatie nagenoeg gelijk.
Slachthuisterrein
De juridische en financiële afwikkeling met betrekking tot de afkoopsom van de erfpacht is definitief afgerond en de hiervoor getroffen risicovoorziening is vervallen. Het aan-bestedingstraject is in volle voorbereiding.
Scheepmakerskwartier
Een aantal transacties heeft plaatsgevonden: de afkoop van een bloot eigendom, de verkoop van het perceel Harmenjansweg 69 en de verkoop van water waarboven gebouwd mag worden. Het bestemmingsplan voor fase 2B is in procedure. In september 2016 is een participatietraject opgestart om de zienswijzen die zijn ingediend zo goed mogelijk een plek te geven in de verdere uitwerking van de plannen. De omgevingsvergunning voor fase 2A is onherroepelijk en de start van de sloop en sanering is in januari gestart.
DSK
De levering van het bouwkavel voor de realisatie van 21 woningen op DSK 3 heeft plaatsgevonden en de bouw is gestart. De accommodatie voor de speeltuin is opgeleverd. De aanbesteding openbare ruimte is in 2016 opgestart. Het kavel voor de bouw van circa 12 eengezinswoningen op DSK 2 is eind van het jaar op de markt gezet.
Stadsdeel Noord
Ripperda
De levering van de grond voor de bouw van 38 appartementen, voorzien in 2017, heeft in 2016 plaatsgevonden.
Badmintonpad
De aanbesteding van de bouw van de multifunctionele hal heeft plaatsgevonden. Er waren geen rechtmatige inschrijvingen. De gemeente is zich aan het beraden op de mogelijkheden om alsnog tot contractvorming te komen, de hal te kunnen bouwen en de openbare ruimte te realiseren. Door vertraging van de bouw zal de uitvoering van het woonrijpmaken, de verwerving en sloop van de oude hal en de gronduitgifte later plaatsvinden. De looptijd van de grondexploitatie is met een jaar verlengd.
Deliterrein
De anterieure/verkoopovereenkomst ligt in concept klaar.
Stadsdeel Centrum
Raaks
De voorbereiding van de aanbesteding voor de realisatie van de woningen, de openbare fietsenstalling en de aanleg van de openbare ruimte is gestart. In december 2016 is het aanbestedingsvoorstel uitgewerkt.
Reserve grondexploitaties en voorziening toekomstige verliezen
De reserve grondexploitaties is een algemene risicoreserve bedoeld als weerstandsvermogen ter dekking van veranderingen in de saldi van grondexploitaties. De voordelige resultaten in de grondexploitaties worden aan de reserve toegevoegd en de nadelige resultaten worden er aan onttrokken. Als op een grondexploitatie een nadelig resultaat wordt verwacht, moet hiervoor direct een voorziening toekomstige verliezen worden getroffen. Deze wordt onttrokken aan de reserve grondexploitaties. Als de reserve grondexploitaties niet meer toereikend is om deze voorziening te dekken, wordt een beroep gedaan op de algemene reserve.
Ontwikkeling weerstandsvermogen
Ontwikkeling weerstandsvermogen 2016 | Begroot 2016 | Werkelijk 2016 | Verschil |
Stand reserve grondexploitatie per 1/1 | -1.120.000 | -1.120.000 | 0 |
Verwachte toevoeging reserve | -10.897 | -92.928 | 82.031 |
Vrijval verliesvoorziening | -1.730.232 | 1.730.232 | |
Onttrekking CW verliesvoorziening actieve exploitaties | 978.470 | 978.470 | |
Stand reserve grondexploitatie per 31/12 | -152.427 | -2.943.160 | 2.790.733 |
Stand verliesvoorziening per 1/1 | -24.461.759 | -24.461.759 | 0 |
Mutatie verliesvoorziening actieve grondexploitaties | -978.470 | 1.244.232 | -2.222.702 |
Stand verliesvoorziening per 31/12 | -25.440.229 | -22.731.527 | -2.708.702 |
Weerstandsvermogen per 31/12 | -25.592.656 | -25.674.687 | 82.031 |
Boekwaarde grondexploitaties 31/12 | 38.317.763 | 30.673.058 | 7.644.705 |
Verschil (weerstandspositie) | 12.725.107 | 4.998.371 | 7.726.736 |
Verbetering stand reserve grondexploitaties
De reserve grondexploitaties is gedurende 2016 verhoogd met 1,8 miljoen. Deze verhoging is de resultante van onder andere de vrijval van de verliesvoorziening voor het Slachthuisterrein (€ 1,5 miljoen) en de Aziëweg (0,8 miljoen), en de verhoging van de verliesvoorziening voor de Waarderpolder Noordkop (-0,6 miljoen). De stand van de reserve grondexploitaties per 31 december 2016 bedraagt € 2,9 miljoen.
Verbetering stand verliesvoorziening
Op 1 januari 2016 werd een verliesvoorziening per 31 december 2016 € 25,5 miljoen verwacht (toename van 1,0 miljoen). Echter, de verliesvoorziening is in 2016 met € 1,7 miljoen afgenomen tot
€ 22,7 miljoen. De afname van de voorziening is de resultante van onder meer de verslechtering van de grondexploitatie Waarderpolder Noordkop en de verbetering van de grondexploitaties Slachthuisterrein en Aziëweg.
Ontwikkeling boekwaarde
Ontwikkeling boekwaarde 2016 | Begroot 2016 | Werkelijk 2016 | Verschil |
Boekwaarde grondexploitaties 1/1 | 39.713.652 | 39.713.652 | 0 |
Kosten grondexploitatie exclusief rente | 5.753.416 | 4.003.093 | 1.750.323 |
Baten grondexploitatie | -8.748.749 | -14.163.612 | 5.414.864 |
Rentetoerekening grondexploitatie | 1.588.546 | 1.119.925 | 468.621 |
Verwachte verliezen bij afsluiting grondexploitatie | 0 | 0 | 0 |
Verwachte winsten bij afsluiting grondexploitatie | 10.897 | 10.897 | |
Boekwaarde grondexploitaties 31/12 | 38.317.763 | 30.673.058 | 7.644.705 |
De boekwaarde van een project wordt bepaald door de kosten en opbrengsten uit het verleden.
De boekwaarde wordt jaarlijks per 1 januari vastgesteld. Over de boekwaarde wordt rente berekend en die wordt ingeboekt in het project. Bij een negatieve boekwaarde is er sprake van kapitaallasten. Bij een positieve boekwaarde is er sprake van kapitaalopbrengsten.
Op 1 januari 2016 bedroeg de stand van de boekwaarde van alle grondexploitaties tezamen (portefeuille) € 39,7 miljoen. Op 31 december is de boekwaarde met € 9 miljoen verlaagd naar € 30,6 miljoen. Ten opzichte van de prognose is dit een extra verbetering van € 7,6 miljoen, doordat er voor € 1,7 miljoen minder aan lasten en voor € 5,4 miljoen meer aan baten is gerealiseerd. Door de renteverlaging zijn de rentelasten € 0,5 miljoen lager dan verwacht.
Risico's in de grondexploitaties in 2016
Schalkstad
Voor Schalkstad loopt er een tender. De risico’s bij aanbestedingen van grondverkopen zijn altijd afhankelijk van het slagen van de tender. Het eventuele niet slagen van een tender heeft vaak een negatief effect op de grondexploitatie in verband met vertraging van het project. Hoe groter het project, hoe hoger de financiële consequentie. Het grootste belang bij het project Schalkstad is de spoedige upgrading van het winkelcentrum ten behoeve van de wijk binnen de gestelde financiële kaders. Samen met de marktpartijen en met eigenaren om het winkelcentrum heen, wordt hier hard aan gewerkt. De resultaten van de tender zullen in het tweede kwartaal van 2017 bekend zijn.